Der preisliche Höhenflug bei Eigentumswohnungen von 2021 ist Geschichte. Die Verkaufszahlen der Wohnungen sind 2022 wieder auf das Niveau von 2017 bis 2020 zurückgefallen. Von 2017 bis 2020 pendelten die verkauften Wohnungsmengen zwischen 49.584 und 50.386 Einheiten. 2022 waren es 50.472, um -5.647 weniger als 2021, in Prozenten: -10,1 %.„Auf das Gesamtjahr betrachtet ist das einerseits ein herber Rückschlag zum Vorjahr, andererseits nur eine Konsolidierung auf das stabile Niveau der vier Jahre zuvor“, erklärt Mag. Anton Nenning, Head of Research & Communication von RE/MAX Austria.
„Bedenklicher ist die Tatsache, dass der Rückgang nicht über das ganze Jahr gleichmäßig erfolgt ist, sondern im ersten Quartal noch um +6,4% mehr verkauft wurde als im Q1/2021, im zweiten dann aber -4,8% zum Vorjahr fehlten. Im dritten Quartal betrug der Rückgang bereits -16,2% und im vierten sogar -22,5%. Dabei muss bedacht werden, dass die Verbücherungen den Kaufabschlüssen um zwei bis drei Monate nachhinken
„Das heißt aber auch, dass das Niveau der zuletzt verkauften Wohnungen und damit der Übergang auf das Jahr 2023 erheblich niedriger ist als zum Jahreswechsel 2021 auf 2022. Die Verbücherungszahlen für Wohnungen im ersten Quartal 2023 zeigen uns, dass wir uns auf eine weitere Abschwächung des Marktes einstellen müssen. Im ersten Quartal 2023 wird gegenüber 2022 ein Viertel, wenn nicht sogar ein Drittel fehlen“, führt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria den Zukunftstrend weiter aus.
„Es bleibt spannend, wie lange diese Phase des Umbruchs und der Unsicherheit am Markt andauern wird. Neben den steigenden Zinsen und den verschärften Kreditvergaberichtlinien haben auch Corona-Nachwehen, die hohe Inflation und die weltweiten Brennpunkte zur allgemeinen Verunsicherung beigetragen. Der Markt hat sich im Jahresvergleich gedreht, die Nachfrage ist deutlich zurückgegangen und das Angebot spürbar gestiegen. Die Preiskurve flachte in der zweiten Jahreshälfte 2022 bereits deutlich ab und im 4. Quartal sind die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal nach vielen Jahren sogar erstmals wieder ganz leicht zurückgegangen. Sollten sich die Rahmenbedingungen am Markt nicht ändern, ist im Jahr 2023 tendenziell mit rückläufigen Preisen zu rechnen. Die Investition in eine Eigentumswohnung für die Eigennutzung, aber auch als Anlageform und zur Pensionsvorsorge bleibt weiterhin sehr interessant.“
Trotz erheblichem Mengenrückgang blieb der Gesamtverkaufswert der 2022 gehandelten Wohnungen aber nahezu konstant. Nur -0,7 % fehlten bei 14,81 Mrd. Euro Transaktionswert auf das Rekordjahr 2021.
Zuverlässigkeit der Berechnungen aufgrund der einzigarten Datenbasis
Für die Berechnungen des RE/MAX ImmoSpiegels liefert die Datengrundlage IMMOunited in Form der Kaufvertragssammlung. Sie besteht aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Wohnungen.
„Wir arbeiten nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften Wohnungen und nicht mit Stichproben und Teilmengen, und das seit 2009. Wir verwenden auch keine Angebotspreise von Online-Plattformen, von denen niemand weiß, zu welchem tatsächlichen Preis die Wohnungen – wenn überhaupt – verkauft wurden“, stellt Nenning klar, „sondern nur mit den tatsächlichen Verbücherungspreisen.“
„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
Preissteigerungsrate 2022 exakt dieselbe wie 2021
Wie aufgrund der Diskrepanz von Mengen und Wertentwicklung nicht anders zu erwarten, sind die typischen Wohnungspreise in Österreich wieder gestiegen, und zwar wie schon von 2020 auf 2021 um +9,3 %, nämlich von 241.506 Euro auf 264.035 Euro. Die typischen Wohnungspreise sind den RE/MAX-Berechnungen zufolge österreichweit im Fünfjahresvergleich um +36,0 % angestiegen, im Zehnjahresvergleich um +79,7 %.
Teurere Wohnungen legen mehr zu als billige, Wiener Wohnungen mehr als jene in Tirol und in der Steiermark
Jede vierte in Österreich verbücherte Wohnung kostete weniger als 160.193 Euro, wie die RE/MAX Analyse aller Verbücherungen 2022 zeigt. Mit +10.193 Euro war der Preisanstieg 2022 absolut geringer als 2021 (+12.000 Euro) und selbstredend auch prozentuell mit +6,8 % statt +8,7 %. Ausreißer nach oben waren Wien und das Burgenland, preisdämpfend im unteren Preisviertel dagegen die Steiermark und Tirol.
In der Mitte der Preisrange gingen die Wohnungspreise um +8,0 % nach oben, mehr, nämlich gerade schon zweistellig in Oberösterreich, stärker in Wien, Kärnten und vor allem im Burgenland.
Im oberen Viertel des Preisfeldes gab es mit +9,5 % oder +30.554 Euro die höchsten Steigerungsraten, ganz entgegen dem langjährigen Trend. „Denn im oberen Preisviertel stiegen in den letzten fünf Jahren die Preise um +34,1 % und in den letzten zehn Jahren um +73,4 % und damit weniger als im unteren. Dort waren es im Fünfjahresvergleich um +36,6 % und im Zehnjahressprung +100,2 % deutlich mehr“, präsentiert Nenning die historischen Daten.
Preistreiber auch im oberen Segment sind vor allem Wien, aber auch das Burgenland, Kärnten und Oberösterreich. Weit unter dem Bundesschnitt stiegen im oberen Segment die Wohnungspreise in der Steiermark und in Tirol.
Die höchsten Preissteigerungen zum Vorjahr verzeichneten die RE/MAX-Experten nach +9,3 % im ersten und +10,0 % in zweiten dann im dritten Quartal mit +12,5%. Im vierten waren die Preise im Mittel zwar noch um +6,3% höher als 2021, aber der Trend zeigte anders als in den Quartalen zuvor bereits deutlich in Richtung Preisabschwächung. Am stärksten erfolgte die Trendwende im Einstiegspreissegment: Dort wendete sich das Blatt von +14,1% (Q3/2022 zu Q3/2021) auf +1,3% im vierten Quartal.
Wohnungsgrößen nahezu konstant
Die Veränderungen bei den Wohnungsgrößen sind nicht wirklich spektakulär: Die typische Wohnung ist 2022 68,6 m² groß und somit um -0,27 m² kleiner als 2021. Der Trend ist allerdings nicht bundeseinheitlich: Während die Quadratmeter in Wien, im Burgenland und in Kärnten statistisch „gewachsen“ sind, sind sie in den anderen Bundesländern kleiner geworden.
Die größten Wohnungen wurden in Oberösterreich (74,9 m²), Niederösterreich (71,7 m²), Vorarlberg (71,5 m²) und Tirol (69,9 m²) gehandelt und die kleinsten in Wien (65,3 m²), in der Steiermark (67,0 m²) und in Salzburg (67,1 m²).
Quadratmeterpreise: Zwei Preisgruppen mit konstantem Abstand
Im Jahr 2013 lag Salzburg bei den Quadratmeterpreisen vor Wien und dann kam lange nichts. 2019 schloss Vorarlberg auf, 2020 dann auch Tirol mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt über 4.000 Euro. Alle anderen Bundesländer lagen unter 3.000 Euro/m².
2021 verschoben sich die Grenzen auf über 4.300 und unter 3.300 Euro/m² und 2022 auf über 4.600 und unter 3.600 Euro/m². Der Abstand von 1.000 Euro/m² jedoch blieb.
So stieg der typische Quadratmeterpreis 2022 in Wien auf 5.437 Euro und überholte die 2020 und 2021 führenden Vorarlberger. Im äußersten Westen war ein Wohnungsquadratmeter 2022 im Mittel 5.065 Euro wert. Tirol markiert bei 4.647 Euro und Salzburg bei 4.634 Euro. Damit landet Tirol erstmals vor Salzburg. Dann der große Abstand: Mit 3.571 Euro/m² liegt Kärnten vor Niederösterreich mit 3.463 Euro/m² und Oberösterreich mit 3.429 Euro/m². Unter 3.000 Euro pro Quadratmeter lagen 2022 noch die Steiermark mit 2.769 Euro und das Burgenland mit 2.425 Euro.
Die Entwicklung der Quadratmeterpreise lag mit +10,5 % knapp über jener der typischen Wohnungspreise. Dies ist auf die geringfügig nach unten gegangenen Wohnungsgrößen zurückzuführen.
