Die Evolution des Büros

Das Büro ist leer, doch das liegt nicht etwa an einer Grippe­welle, einem neuen Lockdown oder Arbeitsverweigerung auf breiter Basis: Die Mitarbeiter arbeiten von zu Hause bzw. von unterwegs; das Büro wird eher sporadisch genutzt. Diese Entwicklung ist nicht erst seit der Coronapandemie zu beobachten und hat Folgen: Büros mit langen Verträgen, starrer Zuordnung der Flächen und unflexiblen Konzepten haben es zunehmend schwer am Markt. Hingegen haben die Co-Working-Angebote in Österreich weiterhin Zulauf, trotz ständigem Kommen und Gehen am Markt: Nachdem das US-Unternehmen WeWork Schulden in Milliardenhöhe aufgetürmt hatte, haben ähnliche Co-Working-Anbieter und -Start-ups ihre Expansionspläne auf Eis gelegt. An Anbietern mangelt es aber nicht, zu den bekanntesten in Wien zählen Talent Garden, Co-Work Vienna und Meins01. Erstaunlich viele Co-Working-Spaces entstehen zudem abseits der Hauptstadt, beispielsweise Cowörk oder Henrics in Niederösterreich. Eine Ex­pansion in die Bundesländer plant auch Anbieter andys.cc, derzeit mit fünf Standorten in Wien und Umgebung vertreten. „Die Nachfrage steigt seit Jahresmitte enorm, das Konzept wird angenommen. Vor allem im Speckgürtel von Wien sehen wir noch Bedarf“, sagt Gründer Marcus Weixelberger. Während der Krise wurden keine neuen Standorte gegründet, da der Markt keinen Bedarf hatte. „Doch wir konnten stabil auf dem bisherigen Niveau weitermachen.“

Die Bandbreite beim Co-Working ist groß und reicht vom einfachen Arbeitsplatz für Freelancer bis zu abgetrennten Büros für kleinere bis mittelgroße Firmen. Was die Angebote eint, ist größtmögliche Flexibilität: Jahrelange Verträge mit fixen Flächen sind nicht vorgesehen – und genau das ist der große Trend bei Büroimmo­bilien. „Co-Working-Flächen bieten das Maß an Flexibilität, das sich viele Unternehmen bereits wünschen und benö­tigen“, sagt Andreas Ridder, Managing ­Director CBRE Österreich und CEE. Ein Faktor könnte hier etwa zusätzlicher kurzfristiger Platzbedarf sein. Co-Working kann also nicht länger scharf vom klassischen Büromarkt abgegrenzt werden. „Viele Unternehmen haben ihr Büro aufgelöst bzw. suchen nach Alternativen für jene Mitarbeiter, die hybrid arbeiten“, sagt Weixelberger, der sein Unternehmen als „weiteren Player auf dem Office-Markt“ sieht. Die Entwicklung wurde durch Corona beschleunigt, auch wenn viele Firmen noch zögern, ob sie hybride Modelle forcieren möchten. Für Ridder steht fest: „Hybrides Arbeiten erfordert hybride Arbeitsplätze.“ Flexibilität spiele für die Mitarbeiter eine große Rolle; das Büro werde immer mehr als Ort der Kollaboration und Zusammenarbeit betrachtet. „Daher ist es wichtig, dass sich die Arbeitgeber darauf einstellen und ihre Büroflächen entsprechend konzipieren.“

All-in-Konzepte gefragt

Bereits einen Schritt in Richtung des geänderten Büroimmobilienmarkts hat die Immofinanz unternommen. Ihre seit 2016 bestehende Marke myhive ist eine Art Premiumversion von Co-Working: An derzeit 27 Standorten in sieben Ländern werden flexible Büros in unterschied­lichen Größen und mit entsprechender Infrastruktur angeboten. In Wien gibt es nun fünf Standorte, darunter in der Ungar­gasse und am Wienerberg – dort hat unter anderem die AUVA Flächen gemietet. Katrin Gögele-Celeda, Country­mana­gerin Österreich, beschreibt die Strategie: „Wichtig ist für unsere Mieter die Flexibilität, nicht nur bei der Fläche, sondern auch bei der Mietdauer.“ Ebenso komme es auf die Transparenz bei den Kosten an, daher gibt es All-in-Kosten, die neben Miete und Betriebskosten auch sonstige Servicekosten umfassen – das reicht von der Pflanzenpflege bis zum Welcome-Desk. „Wir bieten die Services eines modernen Headquarters mit der Fle­xibilität von Co-Working“, meint Gögele-Celeda. Die Zielgruppe für myhive reicht von Ein- und Zwei-Personen-Unternehmen mit Bedarf an Einzelarbeitsplätzen bis zu Konzernen, die mehrere tausend Quadratmeter brauchen. „Wir gehen in die Städte und bilden dort Hubs, Mieter bekommen dann Zugang zu unseren Büros in all unseren internationalen Standorten.“

Der Umbruch hat begonnen

Der Trend lässt sich nicht aufhalten. „Generell müssen sich die Eigentümer auf die sich verändernde Arbeitswelt vorbereiten“, rät Andreas Ridder. Es könne etwa kein Nachteil sein, wenn in einem großen Bürogebäude auch Co-Working-Flächen angesiedelt sind. Ob der Eigentümer die Flächen selbst betreibt oder sich einen Betreiber ins Haus holt, hänge von der jeweiligen Eigentümer- bzw- Unternehmensstruktur ab. Auch Marcus Weixelberger ist sicher: „Wenn bestehende Mietverträge auslaufen, wird es weitere Änderungen geben.“ Büros werden zwar weiterhin benötigt, aber die Art des Betriebs und der Vermietung wird sich ändern. Nach Ansicht von Katrin Gögele-Celeda hängt es von der jeweiligen Branche ab, wie lange der Umbruch dauert: „Es gibt solche mit einem traditionellen Arbeitsbild, etwa Steuerberater, und andere wie IT-Unternehmen, die nun rasch reagieren.“