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Büromarkt: stabile Entwicklung über ganz Österreich

Flexible Arbeitsmöglichkeiten bleiben weiterhin ein Trend, der sich am Büromarkt nach Covid-19 abzuzeichnen scheint. Ein Trend in Richtung Flächenreduktion ist nach wie vor nicht erkennbar. Dies liegt daran, dass Platzreserven viele Vorteile mit sich bringen. So kann das Arbeitsklima beispielsweise durch die Nutzung von „Wohlfühlbereichen“ gesteigert werden. Gleichzeitig ergeben Platzreserven aber auch die Chance, größere Abstände zwischen den Arbeitsplätzen herzustellen, was im Zuge der Gesundheitsvorsorge ebenfalls ein Vorteil sein kann.

Ein Abgesang auf Büroimmobilien, der im Zuge der Pandemie möglicherweise voreilig angestimmt worden ist, ist daher nicht erkennbar. Aus heutiger Sicht kann man wohl sagen, dass der Büro-Immobilienmarkt auch „Post Covid“ ein wichtiger Treiber für den gewerblichen Immobilienmarkt bleibt.

BÜROMARKT WIEN

Nachdem sich die Neuflächenproduktion in Wien aus 2019 von einem historisch niedrigen Niveau von rund 45.000 m² auf über 110.000 m² im Jahr 2020 mehr als verdoppelt hat, ist dieser Wert im Jahr 2021 wieder deutlich gefallen.
Mit knapp über 70.000 m² neu fertiggestellter Fläche, lag das Jahr 2021 nur knapp über dem Wert aus 2016 (rund 60.000 m²).
Im Jahr 2022 ist dieser Quadratmeterwert wieder deutlich auf rund 125.000 m² – und damit auf den Wert von 2020 – angestiegen. Die 2021 durch RE/MAX Commercial erstellte Prognose in Bezug auf die Fertigstellung von rund 110.000 bis 130.000 m² ist somit eingetreten. Allerdings ist die überwiegende Mehrheit der Flächen nicht neu geschaffen, sondern lediglich generalsaniert worden.

Dabei ist das Ende 2022 als Refurbishment fertiggestellte Projekt „Quartier Lassalle 1 und 2“ (25.000 m² und rund 45.000 m²) das mit Abstand größte. In den nächsten Jahren kommen weitere, hochmoderne Projekte auf den Markt, die auf starke Akzente setzen – sowohl im Bereich der Arbeitsplatzqualität als auch in Bezug auf Nachhaltigkeit, die für Nutzer immer wichtiger wird.

Dabei handelt es sich unter anderem um das Projekt „Vio Plaza“ im 12. Bezirk mit rund 22.000 m², dem „Urban Garden“ im 10. Bezirk mit rund 18.000 m², sowie dem „Francis“ im 9. Bezirk mit rund 47.700 m² Büronutzfläche. Weiters wird mit dem „City Park Vienna“ Ende 2023 im 23. Wiener Gemeindebezirk ein moderner und nachhaltiger Gewerbepark mit weiteren ca. 40.000 m² Produktions- und Logistikflächen fertiggestellt.

„Der Wiener Büromarkt hat sich auch 2022 als krisenresistent gezeigt. Eine deutlich höhere Fertigstellungsrate ist durch eine robuste Vermietungsleistung vom Markt absorbiert worden“, berichtet Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial Österreich.

Neuvermietungsflächen auf Vorjahresniveau

Die Vermietungsleistung lag im abgelaufenen Jahr bei rund 175.000 m² und damit in etwa auf dem Niveau von 2021. Damit konnte das Ausmaß vor Covid-19 noch nicht erreicht werden, was aber größtenteils am zu geringen Angebot an Büroflächen liegt. Erst mit der Fertigstellung der auch oben erwähnten Neubauprojekte wird sich dieser Wert tendenziell erhöhen.

Die Leerstandsrate ist in Wien (insgesamt gerechnet) weiterhin leicht rückläufig und liegt bei rund 4 %. Die höchste Leerstandsrate verzeichnet dabei der Süden von Wien (Wienerberg) mit rund 8 % (VRF, Oktober 2022).


Wiener Büroflächen-Mieten stagnieren auf „gesundem Niveau“

Wenig Veränderung gab es erwartungsgemäß bei den Mieten. Die Spitzenmieten lagen mit rund 26 Euro/m² auf demselben Niveau wie in den Vorjahren und belegen, dass der Wiener Büromarkt robust und krisenresistent ist.

Diese Entwicklung kommt für die RE/MAX Experten nicht überraschend, denn „Top-Bürostandorte sind auch in herausfordernden Zeiten sehr begehrt“, sagt Anton Putz von RE/MAX Commercial Wien.

Büroflächen WIEN2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€17,00-26,50€17,00–26,00€17,00-26,00€17,00-26,00€17,00-26,00
gute Lage€13,50-17,50€13,50-17,50€14,00-18,00€14,00-18,00€14,00-18,00
durchschnittliche Lage€11,00-13,50€11,00-13,50€11,00-13,50€11,00-13,50€11,00-13,50

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT GRAZ

Wie fast alle Büromärkte außerhalb von Wien ist auch jener in Graz von einem geringen Angebot an hochwertigen Büroflächen gekennzeichnet, die – wenn vorhanden – oftmals deutliche Einschränkungen bei der Flächengröße aufweisen. Daher ist es nachvollziehbar, dass bei der Immobilien-Neuentwicklungen auch ein gesunder Fokus auf Büronutzungen gelegt wird. Die Immobilien-Entwickler in Graz gehen diesen Weg bereits seit ein paar Jahren sehr konsequent. Im Jahr 2021 wurden mit dem „Quartier Hoch Zwei“ mit rund 18.500 m² Bürofläche auf den ehemaligen Reininghaus-Gründen und der aktuellen Bauphase im „Technopark Raaba 2“ nennenswerte Projekte fertiggestellt.
Kurz vor der Fertigstellung steht der „Smart Tower Graz“ in der „Smart City Graz“ mit rund 6.000 m². Das Objekt wurde durch die Union Investment angekauft und überzeugt durch die ideale Lage im Neubauquartier, die Energieeffizienz und eine optimale Sichtbarkeit. Der Vermietungsgrad lag im Jänner 2023 bei rund 65 %. Die Mieter sind vor allem Immobilienunternehmen, IT und Finanzdienstleister.
Insgesamt werden in der „Smart City Graz“ rund 8 ha bebaut, die Wohn-, Büro-, und Geschäftsflächen in einem Gesamtkonzept verbinden.

Durch diese und weitere Fertigstellungen wird es nicht nur ausreichend Büroraum für Neuansiedelungen oder Start-up-Unternehmen geben, es eröffnet auch Wege für mögliche Standortzusammenlegungen. Ein Trend, der aus Wien (Erste Group, Unicredit oder Allianz) bereits bekannt ist.

„Neue Projekte werden am Markt aktuell sehr gut aufgenommen. Es scheint sich eine gesunde und gleichzeitig innovative Entwicklung am Grazer Büromarkt auch für die kommenden Jahre abzuzeichnen“, erläutert Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial Graz.

„Wegen der Fertigstellung hochwertiger Neubauten sind wir letztes Jahr von einer Steigerung der Spitzenmieten in den kommenden Jahren ausgegangen – erste Anzeichen in diese Richtung konnten bereits 2021 bemerkt werden und haben sich 2022 weiter bestätigt“, ergänzt der Grazer RE/MAX Experte. „Wir sehen bereits jetzt teilweise Angebote mit bis zu 16 Euro/m² und sind nun gespannt, zu sehen, wie nachhaltig sich diese Preisvorstellungen am Grazer Markt realisieren lassen.“

Büroflächen Graz2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€11,50€12,00€12,50€13,00€13,50
gute Lage€9,00€9,00€10,00€10,00€10,50
durchschnittliche Lage€7,00€7,00€7,00€6,50€7,00

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT LINZ

Im Jahr 2022 haben sich im Raum Linz kaum nennenswerte Fertigstellungen ereignet. Lediglich ein Projekt in der Salzburger Straße mit rund 3.000 m² ist neu auf den Markt gekommen.

Aktuell sind mehrere Projekte in Entwicklung. Beim Projekt „Techbase“ in der Zollamtstraße haben die Bauarbeiten bereits begonnen. Auf rund 23.000 m² Grundstücksfläche entsteht in zwei Bauetappen eine multifunktionale Business-Infrastruktur mit rund 35.000 m² Nutzfläche. Die Fertigstellung der Phase 1 war für das Jahr 2022 und jene der Phase 2 im Jahr 2024 geplant.

Weitere Projektentwicklungen stellen die Neugestaltung des ehemaligen „Nestlé-Areals“ dar. Das Projekt „Trinity Park“ wird eine gemischt genutzte Projektentwicklung, die sowohl ein Hotel wie auch Serviced Apartments, Büros und Gewerbeflächen mit einer Gesamtfläche von rund 60.000 m² umfassen soll. Ein Startschuss ist für Ende 2023 vorgesehen.

In der Tabakfabrik wird das Projekt „Quadrill“ realisiert. Die Bauarbeiten begannen im Februar 2021 und die Fertigstellung ist für das Jahr 2025 vorgesehen. Hier sollen rund 18.000 m² Bürofläche, sowie Wohnraum, Gastronomie und Handelsflächen entstehen.

Das derzeit wohl größte Entwicklungsprojekt in Linz stellt die „Post City“ dar, wo auf ca. 40.000 m² Grundstücksfläche in der Nähe des Hauptbahnhofs in den kommenden Jahren ca. 150.000 m² Nutzfläche entstehen sollen. Ein Drittel davon ist als Wohnfläche geplant, der Großteil soll aber für Büros, Geschäfte, Gastronomieflächen sowie als Hotel und Kino genutzt werden. Der Baubeginn sollte ursprünglich 2021 stattfinden, wurde jedoch auf das Jahr 2024 verschoben (meinbezirk.at).

Ende 2022 ist darüber hinaus der Bürocampus „The Office Linz“ in der Hanuschstraße mit einer Fläche von rund 6.600 m² fertiggestellt worden.

Aufgrund des nach wie vor geringen Angebotes – bedingt durch noch geringere Fertigstellungsraten – sind die Büro-Spitzenmieten in Linz im Vergleich zum Vorjahr mit rund 12,50 Euro/m2 dennoch gleichgeblieben.

„Linz ist ein sehr spannender Markt. Die drittgrößte Stadt Österreichs, die auch wirtschaftlich ganz oben mitspielt, hat – getrieben durch mehrere Quartiersentwicklungen – in den kommenden Jahren das Potenzial, aus dem Dornröschenschlaf zu erwachen“, schätzt Stefan Krejci die Lage ein.

Gleichzeitig bedeuten die neuen Büroprojekte in den kommenden Jahren auch eine Herausforderung für Bestandsimmobilien. „Wir gehen davon aus, dass wir künftig auch in Linz eine Vielzahl an Ummietungen und Umnutzungen sehen werden“, ergänzt Krejci.

Büroflächen Linz2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€11,50€12,50€12,50€12,50€12,50
gute Lage€8,50€9,00€9,00€9,00€9,00
durchschnittliche Lage€6,50€7,50€7,50€7,50€7,50

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT SALZBURG

Wie schon 2021 gab es auch 2022 kaum Projektentwicklungen in Salzburg.

Für Schlagzeilen hat der Wissenspark Salzburg-Urstein gesorgt. Hier werden die beiden Bauteile A und B nun mit einer Nettonutzfläche von rund 16.000 m² entwickelt, bei der eine Arbeitswelt voll Lebensqualität und technologischer Synergien geschaffen wird. Spätestens im Jahr 2024 soll das Projekt mit insgesamt sechs Bauteilen abgeschlossen sein.

Ebenfalls in der finalen Phase der Fertigstellung befindet sich der „Bierbrunnen“ in Salzburg Liefering. Hier entstehen in einem gemischt genutzten Projekt auch Büronutzungen mit Flächen von 40 m² bis 300 m², insgesamt 3800 m² (vordergger.org).

Trotz vereinzelter Neubauprojekte bleibt die Aktivität am Salzburger Büromarkt relativ gering und führt auch dazu, dass die Spitzenmieten leicht, nämlich auf rund 15,00 Euro/m² angestiegen sind.

Büroflächen Stadt Salzburg2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€13,50€13,50€14,00€15,00€15,00
gute Lage€9,50€9,50€9,50€11,00€11,00
durchschnittliche Lage€6,50€6,50€6,50€7,00€7,00

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT INNSBRUCK

Mit dem „TWI Innsbruck“ in der Eduard-Bodem-Gasse wurden im Jahr 2021 rund 8.000 m² Bürofläche neu geschaffen und auch bereits zu 100 % vermietet.

Im Jahr 2022 wurde das „PEMA 3“ am Bahnhof fertiggestellt, das jedoch als Hauptnutzung „Hotel“ aufweist. Hier hat Ende des Jahres 2022 die deutsche Kette „Motel One“ ihren ersten Standort in Tirol eröffnet.

Im Westen von Innsbruck entsteht der ca. 10.000 m² große „West Park Innsbruck“. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2024 geplant.

„Das Großprojekt ‚GTP Kematen‘ umfasst gesamt ca. 65.000 m² und liegt in unmittelbarer Autobahnnähe im Gemeindegebiet Kematen. Die erste Baustufe, welche 2021 abgeschlossen wurde, umfasst u. a. einen Bürokomplex über fünf Etagen mit ca. 2.500 m², ein Businesshotel mit einer Fläche von ca. 3.700 m², ein Restaurant, Service- und Werkstattflächen mit gesamt ca. 1.100 m² und Logistikflächen mit ca. 2.500 m²“, erklärt Arno Wimmer von RE/MAX Commercial in Tirol. Die zweite Baustufe ist gerade in Planung.

Neben Innsbruck selbst gibt es auch im Umland interessante Büroprojekte. Beispielsweise steht in Hall mit dem „Hall Haus“ eines mit ca. 2.300 m² zur Vermietung. In Stans, östlich von Innsbruck, war ein Neubauprojekt mit ca. 20.000 m² vorgesehen. Dieses Projekt soll zwischenzeitlich wieder auf Eis gelegt worden sein.

Im Vorjahr haben sich in Innsbruck die Spitzenmieten von 13,30 Euro/m2 auf 13,50 Euro/m² leicht erhöht, während die Preise in guten Lagen leicht rückläufig waren – somit insgesamt gleichgeblieben sind.

Büroflächen Innsbruck2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€12,50€13,00€13,30€13,50€14,50
gute Lage€10,75€11,50€12,00€11,75€12,00
durchschnittliche Lage€8,25€9,00€9,00€8,50€8,25

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT KLAGENFURT

Positiv zu vermerken ist, dass der Baustart für das Projekt „The Holly“ im ehemaligen „Woohlworth-Gebäude“ am Heiligengeistplatz im Herbst 2021 erfolgt ist. Laut dem Projektentwickler „LILIHILL“ ist die Fertigstellung für über 4000 m² Büro- und ca. 2.500 m² Retailfläche des umfassenden Projektes für das Q1/2023 geplant (lilihill.at).

Die Projekte „The Lords“ und „Salzamt“ werden nach aktuellem Stand kaum mehr einer Büronutzung zugeführt. So wird im „The Lords“ der Serviced-Apartment Betreiber „Limehome“ seine Pforten öffnen, während das Projekt am „Salzamt“ durch die Hilton-Gruppe mit dem Konzept „Curio Collection“ genutzt werden wird. Die Eröffnung des Hilton Hotels fand im Dezember 2022 statt (lilihill.at).

Die sechste Baustufe im „Lakeside Park“ bei der Alpen-Adria Universität mit einer Nutzfläche von rund 3.600 m² befindet sich aktuell in der Fertigstellungsphase (lakeside-scitec.com). Als sehr homogen hat sich der Klagenfurter Büroflächen-Markt in Bezug auf die Mietpreis-Entwicklung gezeigt. Hier hat es im Vorjahr de facto keine Veränderung gegeben.

„Der Klagenfurter Büroflächen-Markt hat sich 2022 stark entwickelt. Weil es zu keinen nennenswerten Fertigstellungen gekommen ist, haben in der Landeshauptstadt die Spitzenmieten, aber auch die Mieten in guten Lagen deutlich zugelegt. Es ist mit Blick auf die kommenden Projekte und deren zusätzlichen Flächenangebot zu erwarten, dass dies eher kurzfristige Ausreißer und nicht eine generelle, bleibende Preisniveauverschiebung ist“, prognostiziert RE/MAX Commercial Experte Daniel Lobnik in Klagenfurt.

Büroflächen Klagenfurt2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€14,00€14,50€12,00-15,00€11,00-16,00€11,00-16,00
gute Lage€8,00€8,00€9,00-12,00€10,00-12,00€10,00-12,00
durchschnittliche Lage€5,50€6,00€6,00-8,00€5,50-8,00€5,00-8,00

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT BREGENZ

Bewegung gibt es in Bregenz. Die Mieten sind im Jahr 2022 deutlich gestiegen. Nach wie vor kommt es zu keinen nennenswerten Fertigstellungen im Ländle. Hohe Grundstückspreise, hohe Baukosten und eine tendenziell rigorose Raumordnung machen die Schaffung von Büroflächen für den Mietermarkt zu einer großen Herausforderung.

„Der Büromarkt bewegt sich auf einem preislich hohen Niveau – dennoch befinden wir uns in einer Art Dornröschenschlaf. Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass sich der Anstieg aus dem Vorjahr im Jahr 2023 nicht fortsetzen, sondern eine gleichbleibende Entwicklung erkennbar sein wird“, schätzt Reinhard Götze von RE/MAX Commercial Vorarlberg.

Büroflächen Bregenz2019202020212022Prognose 2023
sehr gute Lage€15,00€15,00€15,00€16,50€16,50
gute Lage€10,00€10,00€10,00€10,50€10,00
durchschnittliche Lage€9,00€9,00€9,00€8,80€8,50

Quelle: RE/MAX Commercial Research

RE/MAX COMMERCIAL

Unter RE/MAX Commercial agieren ausgewählte Gewerbe-Immobilienexperten innerhalb des RE/MAX Netzwerks, das mit 116 Büros und 585 Maklern in jeder Region Österreichs vertreten ist. Aufgrund der engen Kooperation mit den lokalen Büros und dank dem gebündelten Gewerbeimmobilien-Know-how stellt RE/MAX Commercial für Immobilienentwickler, Immobiliennutzer und kommunale Einrichtungen eine einzigartige Quelle des Wissens und der Inspiration dar und bietet einzigartige Synergie-Effekte und Möglichkeiten der Zusammenarbeit.