Wohnpreisfragen

Alles wird teurer. Eine Binsenweisheit, die nicht nur an den Tankstellen, bei der Buchung von Reisen und einer Runde im Supermarkt Tag für Tag auf schmerzhafte Weise spürbar ist. Auch für die Entwickler von Wohnimmobilien haben die Preissteigerungen inzwischen eine Dimension erreicht, die den gesamten Markt gehörig unter Druck setzt und so manches Projekt ins Wackeln bringt. So sind die Baukosten im April im Jahresvergleich um 16 Prozent gestiegen. Dringend benötigte Materialien wie Stahl- und Kunststoffprodukte sind empfindlich teurer geworden, zumal laut Branchen­in­sidern auch manche Lieferanten den all­gemeinen Preisdruck auszunutzen wissen. Dazu kommen höhere Kosten für die Logistik und Probleme beim Transport. Und wäre das noch nicht genug, könnten auch die Zinsen in absehbarer Zeit steigen. Das alles vor dem Hintergrund politischer Unsicherheiten – Stichwort Ukraine-Krieg.

Suche nach Lösungen

Unser Rundruf bei den Experten der Branche zeigt: Es herrscht eine gewisse Ernüchterung, aber es wird bereits aktiv nach Lösungen gesucht. Die wichtigste Frage: Wird wegen dieser Preissteigerungen bereits weniger gebaut? Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup, ist sicher, dass genau das passieren wird. Das wiederum habe zur Folge, dass Bestandsimmobilien wie Zinshäuser noch gefragter sein werden. Auch Hannes Speiser, Prokurist bei Winegg, meint: „Die aktuellen Rahmenbedingungen werden vermutlich zu einer geringeren Anzahl an neuen Immobilienprojekten führen.“ Nach Ansicht von Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, dürften Baustopps derzeit eher Einzelfälle bleiben. „Doch der Baukostendruck ist am Markt spürbar, weshalb bei einigen geplanten Projekten der Baustart vertagt wird.“ Michael Baert, Vorstand der Ifa – Institut für Anlageberatung AG, warnt vor den Konsequenzen: „Alles, was jetzt nicht gebaut wird, fehlt dann in eineinhalb bis zwei Jahren.“ Doch die demografische Entwicklung gehe davon unbeeindruckt weiter, es wird auch in Zukunft (mehr) Wohnraum benötigt, dazu kommen Trends wie Single-Haushalte und der ungebremste Zuzug in Ballungsräume wie Wien.

Trend zu kleineren Wohnungen

Wenn alles teurer wird, könnten dann die Größen der einzelnen Wohnungen bzw. Häuser als Konsequenz sinken? Laut Schunker habe sich der Trend zu effizienten Wohnungsgrundrissen bereits in den vergangenen Jahren ohnehin verstärkt, damit sich Entwickler an die geänderten Bedürfnisse anpassen konnten. „Und mittlerweile haben sich intelligente Planungen durch Architekten positiv etabliert, indem die Größeneffizienz nicht der Nutzungsqualität entgegensteht.“ In den letzten Jahren war ohnehin ein Trend hin zu klei­neren und effizienteren Wohnungen erkennbar, glaubt Speiser. „Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen sind dementsprechend bereits gesunken – die aktuellen Entwicklungen werden diesen Trend weiter verstärken.“ Für Michael Baert gibt es in dieser Hinsicht aber nicht mehr allzu viel  Spielraum. „Wenn ich die Schranktür schließen muss, weil ich mich sonst nicht anziehen kann, wird es schwierig“, schmunzelt er. Gefragt seien allerdings neue Konzepte, wie sie von seinem Unternehmen umgesetzt werden – etwa Räume in Wohnprojekten, die beispielsweise für Partys oder Kindergeburtstage extra angemietet werden können. In die gleiche Kerbe schlägt Peter Ulm von Allora Immobilien: „Wir bauen ja keine Finanzpro­dukte, sondern Wohnraum. Wenn es Bedarf für fünf Zimmer gibt, kann ich nicht nur drei Zimmer bauen.“ Die Branche sei aber gefordert, sich noch intensiver mit dem Bauprozess zu beschäftigen und mehr über Materialien nachzudenken. Sorglos-Pakete mit Generalunternehmerverträgen und Ähnlichem werde es nicht mehr geben können. Laut Michael Schmidt steigen die Ansprüche von Eigentümern und Mietern, was eine Reduzierung der Größen schwierig macht – zumal der Trend zum Arbeiten daheim und der Wunsch nach Freiflächen dazukommen.

Eine Möglichkeit für Entwickler, der Kostenfalle zu entkommen, wären höhere Verkaufspreise. Doch der Markt scheint dafür schon ziemlich ausgereizt. Für Ulm kann es am Wohnungsmarkt jedenfalls nicht billiger werden, in Großstädten wie Wien steige der Mietanteil bereits. Er spricht zudem die gesellschaftspolitische Dimension der problematischen Entwicklung an: „Auch von politischer Seite müssen wir uns überlegen, wie wir Wohnen leistbar machen.“ Neben Baupreisen gibt es ja noch das Thema der Inflation und damit einhergehend mögliche Zinserhöhungen. „Das erhöht die Unsicherheit.“  Karina Schunker weist auch noch auf die Inflation hin, der mit einer Zinserhöhung entgegengewirkt werden soll. „Aus heutiger Sicht rechne ich damit, dass sich der aktuelle Trend in den kommenden Monaten fortsetzen wird.“ Auch Michael Schmidt rechnet mit einer weiteren Preissteigerung.

In den Ballungszentren wird nicht nur der Platz zunehmend knapp, auch die stei­genden Grundstückspreise angesichts des
geringen Angebots und der hohen Nachfrage wirken sich aus. Die Preise dort sind nach Ansicht von Ulm schon „nahe an
einer Überhitzung.“ Werden daher nun Grundstücke in Regionen wichtiger, die bisher weniger im Fokus gestanden sind? „Selbstverständlich rücken dezentralere Lagen verstärkt in den Fokus von Entwicklern“, sagt Schunker (EHL). Flächenreserven für gute Projektrealisierungen werden dafür aktiviert und Mikrolagen ausgebaut sowie aufgewertet. Nach Ansicht von Baert sind die Möglichkeiten aber begrenzt, denn selbst bei steigender Popularität des Homeoffice bleibt Lage ein zentrales Kriterium, auch für Anleger. „Man will ja, dass die Immobilie attraktiv bleibt und es genug Käufer gibt.“ Dazu kommen die hohen Spritpreise, die nach Meinung von Schmidt den Preisvorteil von dezentral gelegenen Regionen erst recht wieder wettmachen würden.

Kaum Ausweichmöglichkeiten Ein Ausweichen auf entlegene Standorte sei generell schwierig, ergänzt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der

Heimat Österreich. „Die Grundstückspreise sind dort ja deshalb so niedrig, weil es weniger Nachfrage und niedrigere Kaufkraft gibt.“ Standorte, die bisher weniger im Fokus von Investoren und Privatkäufern standen, werden daher nicht begehrter werden; hingegen werden Themen wie Sanierung und Nachverdichtung wichtiger. Ulm führt noch den Klimaschutz an: Allein deshalb sollten Wohnen und Arbeiten möglichst in der Nähe sein. „Es ist nicht zeitgemäß, jeden Tag eine Stunde mit dem Auto in die Arbeit zu fahren. Da ist man gefordert, Bezirke und Stadtteile zu optimieren.“ Hannes Speiser (Winegg) meint: „Die Stadt wächst, gleichzeitig ist und wird das Umland immer attraktiver.“ Die Preisentwicklungen übertreffen hier oft schon den städtischen Bereich.

Schneller bauen

Können die Entwickler überhaupt von sich aus etwas tun, um die steigenden Kosten abzufedern? „Manche Faktoren sind beeinflussbar, manche nicht“, konstatiert Karina Schunker trocken. Ein be­einflussbarer Faktor sei die Komponente Zeit: Je länger eine Projektierung dauert, desto teurer wird es. Demnach können sich raschere Prozesse von der Einreichung bis zur Baubewilligung kostenoptimierend auswirken.

Für Sandra Bauernfeind sind die Möglichkeiten begrenzt, zumal man ja nicht möchte, dass die Qualität sinkt. Und ein Umstieg auf andere Materialien bringt auch nur zum Teil etwas. „Man sieht es ja bei den Pellets: Sobald die Nachfrage anzieht, steigen die Preise.“ Auch die Nachverdichtung von bereits bebauten Grundstücken könnte kostengünstigeren Wohnraum ermöglichen. Abgesehen davon werden in der Branche zunehmend die hohen Auflagen der Bauordnung angesprochen. Diesbezüglich könnte es noch Optimierungsbedarf geben, wie Michael Baert betont. Michael Schmidt gibt ihm recht und nennt als Beispiel die kostenintensiven Auflagen für die Errichtung von Garagen. „Hier könnte man durchaus ansetzen, denn nicht alles ist notwendig – es stehen in unseren Projekten immer wieder bis zu 50 Prozent der Garagen leer.“ Das würde ein riesiges Einsparungspotenzial ergeben.

Die Voraussetzungen für die Branche sind also derzeit nicht optimal. Droht vor diesem Hintergrund eine Marktbereinigung? „Die Käuferschicht wird kleiner, dadurch entsteht eine Lücke, die mancher nicht schließen kann“, weist Michael Baert auf grundsätzliche Probleme hin. Sandra Bauernfeind rechnet zwar nicht mit einer drastischen Reduzierung der Anbieter, doch manche Projekte werden nicht umsetzbar sein, weil Kostensteigerungen nicht eins zu eins auf Mieten oder Kaufpreise umgewälzt werden können. So sind in manchen Bundesländern Mietgrenzen eingezogen, die man nicht überschreiten darf. „Und im frei finanzierten Bereich sind die Einkommen der limitierende Faktor – diese steigen eben nicht in dem Ausmaß wie die Kosten.“ Nach Ansicht von Michael Schmidt (3SI) werden sich die Baupreise aber ohnehin in absehbarer Zeit beruhigen, weil weniger gebaut wird und die Auftragsbücher der Baufirmen nicht mehr so voll sind wie in den vergangenen Jahren. Bis dahin bleiben die Zeiten für Entwickler aber ausgesprochen herausfordernd, darin sind sich die Branchengrößen einig.   ←