„Das Umfeld für Immobilieninvestments bleibt attraktiv“

assets Magazin: Michael Meidlinger, IFA AG
Michael Meidlinger, Vorstand IFA AG
Foto © IFA AG

In den vergangenen Jahren sind vor allem Wohnimmobilien bei Anlegern begehrt. Die 1978 gegründete IFA AG ist Österreichs Marktführer bei Bauherrenmodellen in geförderten Wohnbau und bietet darüber hinaus auch kurz- und mittelfristige Immobilieninvestments. Im Gespräch mit assets berichtet IFA-Vorstand Mag. (FH) Michael Meidlinger über die Entwicklung der Assetklasse.

assets: Investments in Wohnimmobilien sind stark nachgefragt. Welche Anlegerbedürfnisse stehen im Vordergrund?
Michael Meidlinger: Immobilien stehen für stabile Veranlagungen in reale Sachwerte. Die Aktienmärkte sind volatil und aktuell auch nicht sehr günstig bewertet. Klassische Sparprodukte führen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zu Kaufkraftverlusten. Hinzu kommt die Sorge vor Verwahrungsentgelten durch Banken und steigender Inflation. In diesem Umfeld bietet die Assetklasse Immobilien solide und berechenbare Renditen als stabilen Anker für das Portfolio. Immobilien sind außerdem knappe Güter. Dadurch erfährt die Assetklasse über einen langen Zeitraum eine positive Realwertsteigerung – bei gleichzeitig sehr überschaubarem Risiko. Diese Vorzüge spiegeln sich in hoher Nachfrage wider: 2021 wurden kurz-, mittel- und langfristige IFA-Projekte mit einem Investmentvolumen in Höhe von rund 150 Mio. Euro platziert.

assets: Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stets gestiegen. Manche Experten warnen vor einer Überhitzung des Marktes. Wie hoch schätzen Sie das Risiko aktuell ein?
Meidlinger: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Im Durchschnitt sogar höher als in früheren Marktzyklen. Ich sehe aktuell jedoch keine Entwicklung hin zu einer Blasenbildung. Vergleicht man die letzten Jahre mit anderen Boomphasen, wird deutlich, dass der aktuelle Preisanstieg stark von Eigenkapital getrieben ist. Gleichzeitig hat die Fremdkapitalfinanzierung nicht zu stark zugenommen und es wird grundsätzlich mit einem „vernünftigen“ Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital gearbeitet. Betrachten wir etwa Wien oder Graz. In beiden Städten sind Grundstücke und Wohnungen knappe Güter, weil sie hohe Lebensqualität bieten und kontinuierlich wachsen. Die Nachfrage nach hochwertigem, leistbarem Wohnraum bleibt auch in Zukunft hoch. Auch bei IFA ist der Anteil an Barzeichnern in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Aktuell investiert bereits über ein Drittel unserer Klienten, viele davon Mehrfachzeichner, ohne Fremdfinanzierung. Das verdeutlicht auch das starke Bedürfnis nach langfristigem Werterhalt des Investments.

assets: IFA ist Österreichs Marktführer bei Bauherrenmodellen. Was zeichnet diese Anlageform aus?
Meidligner: Bauherrenmodelle überzeugen durch langfristig solide Renditen. Sie eignen sich besonders für Anleger mit Fokus auf Altersvorsorge und Generationenabsicherung bzw. auch für Anleger, die aufgrund ihres Einkommensniveaus einer hohen Steuerprogression unterliegen. Ein wesentlicher Vorteil ist die gemeinsame Vermietung über den Mietenpool. Cashflows speisen sich aus den gesamten Erträgen des Objekts. Wird eine Wohnung für kurze Zeit nicht vermietet, wirkt sich das nur entsprechend des Anteils am gesamten Investment auf die Rendite aus. Aufgrund des Förderaspekts im geförderten Wohnbau liegen die Mietpreise bei Bauherrenmodellen deutlich unter dem Niveau des freien Wohnungsmarkts. Hochwertiger, leistbarer Wohnraum ist in wachsenden urbanen Ballungsräumen wie Wien oder Graz stark nachgefragt. Das sorgt für langfristige, stabile und berechenbare Mieteinnahmen. Bauherrenmodelle verfügen weiters über Inflationsschutz durch Indexierung der Mieteinnahmen und bieten Möglichkeiten zu steuerlicher Optimierung. So dürfen die investierten Baukosten nach der Fertigstellung bereits auf 15 statt auf 67 Jahre abgeschrieben werden. Und sie sind auch ökologisch nachhaltig: Durch Revitalisierung von Bausubstanz, Aufwertung erschlossener Liegenschaften und Nachverdichtung nutzen Bauherrenmodelle bereits vorhandene Infrastruktur optimal, anstatt auf „grüner Wiese“ die Problematik der Bodenversiegelung zu verstärken. Thermische Sanierung und energieeffiziente Technologien wiederum verringern den CO2-Fußabdruck. Das Kapital bleibt zudem in Österreich – zur Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen. IFA-Anleger können sich bei ihren Investments auf das Know-how von Profis verlassen und müssen sich über Jahrzehnte hinweg um nichts selbst kümmern. Von der Entwicklung über die Realisierung bis hin zur Bewirtschaftung übernimmt IFA in allen Phasen das Management. Aktuell sind zwei Bauherrenmodelle zur Zeichnung geöffnet: das Projekt „Wohnpark Liesing I“ im 23. Wiener Gemeindebezirk mit 61 geförderten Neubauwohnungen sowie das IFA Bauherrenmodell Plus „Augasse 94“ in Graz mit 27 geförderten Neubauwohnungen.

assets: Investments in Bauherrenmodelle sind sehr langfristig. Welche Möglichkeiten für kurzfristigere Investments in die Asset Klasse gibt es?
Meidlinger: Finanzielle Bedürfnisse können sich ändern. Deshalb macht eine Diversifizierung des Portfolios entlang von Produktkategorien und Fristigkeiten auch innerhalb der Assetklasse Sinn. Aus diesem Grund haben wir in den letzten Jahren damit begonnen, auch kurz- und mittelfristige Produkte anzubieten. Das erste IFA Immobilieninvestment mit mittelfristigem Anlagehorizont, die „Residenz Mayburg“ in Salzburg, war Ende 2020 innerhalb von nur 10 Wochen nach Vertriebsstart zu 100% platziert. Private Anleger investierten insgesamt 30 Mio. Euro. Aktuell ist das IFA Prime Investment „V33 | Das neue Quartier am Tor zur Salzburger Altstadt“ mit einem Anlagehorizont von rund zehn Jahren zur Zeichnung geöffnet. Bei diesem exklusiven Immobilienprojekt in Salzburg entsteht ein hoch attraktives Quartier mit einem innovativen Hotel, Büro-, Gewerbe und Gastronomieflächen sowie mietsicherem, geförderten Wohnbau. Über das 100%ige Tochterunternehmen IFA Invest GmbH ermöglicht die IFA AG Anlegern Investments in attraktive Immobilienprojekte und renommierte Unternehmen der Branche mit kurz- bzw. mittelfristigem Anlagehorizont, Fixverzinsung und KESt-Endbesteuerung. Als Alternative zu Crowdinvestments und Bankenveranlagung setzt IFA Invest auf Klasse statt Masse und ermöglicht Beteiligungen an exklusiven, handverlesenen Projekten. Die angebotenen Anleihen starten ab einer Beteiligung von 10.000 Euro. Ein auch hinsichtlich steuerlicher Optimierung attraktives Produkt ist die „IFA AG | 3,75% Unternehmensanleihe 2021 bis 2026“. Durch ihr Investment tragen Anleger zur Schaffung von leistbarem Wohnraum in Österreich bei, bei Zeichnung bis einschließlich 14. Dezember 2021 berechtigt die Anleihe den begünstigten Personenkreis zur Geltendmachung des Gewinnfreibetrags im Sinne des §10 EStG 2021. Unter den begünstigten Personenkreis fallen etwa selbstständig tätige natürliche Personen wie Unternehmens- und Steuerberater, Ärzte, Rechtsanwälte sowie Personen mit Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die Anleihe kann außerdem zur Wertpapierdeckung für Pensionsrückstellungen im Sinne des §14 EStG herangezogen werden.

assets: Rechnen Sie im kommenden Jahr weiter mit hoher Nachfrage?
Meidlinger: Ich bin überzeugt davon, dass sich die positive Entwicklung im Immobiliensektor fortsetzen wird und das Umfeld für kurz-, mittel- und langfristige Immobilieninvestments attraktiv bleibt. Wir sehen sowohl von privater als auch institutioneller Seite viel Liquidität am Markt, die eine stabile Veranlagung sucht. Neben Inflationsschutz und Stabilität wird Nachhaltigkeit weiterhin im Vordergrund stehen. Das alles sind für uns gute Gründe, um mit großem Optimismus in die Zukunft zu blicken. Unsere Projektpipeline für 2022 und die kommenden Jahre ist gut gefüllt!

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