Zinshäuser – Haus mit Zinsen

Das Zinshaus – keine andere Immobilie wird so stark mit Wien in Verbindung gebracht wie das klassische Gründerzeithaus, das das Bild der Hauptstadt prägt und bei Investoren traditionell sehr beliebt ist. Bereits mehrfach als langweiliges Investment mit wenig Chancen auf ordentliche Rendite totgesagt, erfreut sich das Zinshaus aber nach wie vor großer Nachfrage.

„Das Zinshaus hat sich ­besonders in der Corona-Zeit als stabiles Investment bewiesen“, sagt Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immo­group. Während an den Aktienmärkten die Kurse teilweise gefallen sind, entwickelte sich das Investment in diese Immobilienklasse positiv. Was niemanden überrascht: In Krisenzeiten bleiben Immobilien insgesamt und Zinshäuser im Speziellen als sichere Möglichkeiten stehen, das Geld zu verankern – und das lockt Investoren an. „Vor allem das anhaltend niedrige Zinsniveau, die schwierige Situation auf den Kapitalmärkten und der Wunsch nach sicheren Häfen“ sprechen weiterhin für diesen Bereich, analysiert Markus Arnold, CEO von Arnold Immobilien. „Jedes Zinshaus ist einmalig, es hat eine einzigartige Geschichte, Struktur, Lage und Wohnqualität“, sagt Christian Winkler, Gründer und Geschäftsführer von Winegg Realitäten. Es handle sich um ein limitiertes Gut, was nachhaltige Wertsteigerung garantiert.

Rund eine Milliarde Euro betrug das Transaktionsvolumen bei Wiener Zinshäusern im Vorjahr, mehr als 500 Häuser wurden verkauft. Der Markt ist damit weitgehend stabil geblieben, wobei zuletzt vor allem Häuser außerhalb des Gürtels begehrt waren – dort liegen die Preise zum Teil noch deutlich unter jenen innerhalb des Gürtels; vor allem der 15. und der 18. Bezirk waren in den vergangenen Monaten gefragt.

Kein Preislimit in Sicht

Wie geht es nun am Markt weiter? „Die Preise steigen weiterhin – zumal das Angebot ja begrenzt ist“, sagt Schmidt. „Heute bekommen Sie auch außerhalb des Gürtels kein Zinshaus mehr unter 2.500 Euro je Quadratmeter.“ Daran wird sich so rasch nichts ändern, im Gegenteil: Auch in den vormals weniger begehrten Lagen geht es mit den Preisen bereits in Richtung 4.000 Euro. Innerhalb des Gürtels und im 19. Bezirk kratzt man indes sogar an der 5.000er-Marke. Zwar gibt es rund 15.000 Zinshäuser in Wien, doch starke Nachfrage und die Tatsache, dass Häuser vielfach innerhalb der Familie weitergegeben werden, begrenzen das Angebot. Angst, dass der Markt deshalb austrocknen könnte, hat Markus Arnold aber nicht: Die viel beschworene Knappheit am Zinshausmarkt gäbe es so nicht. „Aufgrund von Erbschaften, Verkäufen etc.
gelangen jedes Jahr in etwa gleich viele Liegenschaften auf den Markt, was auch laut Grundbuch nachvollziehbar ist.“

Internationaler Renner

Wien, Wien, nur du allein – das gilt bei Zinshäusern nicht. Immer öfter sehen sich Investoren nach lohnenden Alternativen in anderen Städten um. So investiert die 3SI-Gruppe unter anderem in Graz; auch Linz, Klagenfurt und Salzburg werden zunehmend attraktiv. Die Landeshauptstädte werden in Sachen Zinshäuser interessanter, bestätigt Markus Arnold. Er verweist zudem auf Auslandsmärkte wie Berlin, Prag oder Madrid.

In eine andere Richtung tendiert indes Moritz Unterkofler, CEO der UKO-Gruppe: Zwar hat er auch diese Immobilienkategorie im Blick, denn der Zinshausmarkt habe sich „trotz der Coronapandemie sehr gut entwickelt“, sein Fokus liegt aber auf Appartementprojekten in Toplage, vor allem in der Wörthersee-Region. Mit einem Buy-to-let-Modell sollen Investoren angesprochen werden, die solche Appartements einerseits privat nutzen wollen, andererseits an Urlaubsgäste vermieten können. So lässt sich je nach Projekt eine Rendite von rund drei Prozent erwirtschaften, sagt Unterkofler. „Ein Gewinn für Anleger und den Tourismus.“ Die Eigenkapitalquote beträgt rund 20 Prozent; Projekte gibt es unter anderem in Velden und in Maria Wörth. Diese Immobilien seien krisensicher und würden an Wert zulegen. „Der Grund am See ist schließlich begrenzt, was wir von der Nachfrage nicht behaupten können.“

Die Risiken

Zurück zum Zinshaus: Mit einem Investment allein ist es ja meist nicht getan, es muss unter anderem laufend in die Erhaltung investiert werden. Nicht nur deshalb ist professionelle Beratung vor einem Investment unverzichtbar, da sind sich die Experten aus nachvollziehbaren Gründen einig. Vergleichsweise weniger Risiko geht man bei bereits sanierten Zinshäusern in guter Lage ein. Ist der Sanierungsbedarf hingegen hoch, muss das bei der Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden – vor allem, wenn der Reparaturfonds niedrig dotiert ist. Generell sollte die Rendite bei einem Zinshaus nicht unbedingt im Fokus stehen, rät Michael Schmidt. Diese ist ohnehin schon deutlich unter die Drei-Prozent-Marke gesunken. „Im Vordergrund beim Zinshausmarkt sollte die langfristige Perspektive stehen.“ Wichtig ist aber, auf Warnzeichen zu achten. „Eine katastrophale Verkehrs- und Einkaufs­infrastruktur könnte in dieser Situation ein solches Warnsignal darstellen, weil es auch beim Zinshaus um Lage, Lage, Lage geht.“ Eine gute Mikro- und Makrolage sei zwar die Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Investment mit Wertstei­gerungspotenzial, sagt auch Christian Winkler (Winegg). „Im Gegensatz zu früher geht es jedoch nicht mehr nur um die Lage allein: Die Immobilie muss in ihrer Gesamtheit überzeugen.“

Faktoren wie Raumhöhen, Großzügigkeit oder Freiflächen müssten überprüft und das Potenzial einer Entwicklung evaluiert werden. Es muss außerdem nicht gleich ein ganzes Haus sein, heute hätten auch Anteile an Zinshäusern „ihren Charme“. Der Nachteil: Man ist nicht alleiniger Eigentümer und kann daher auch nicht allein be­stim­men.

„Die Ziele der Miteigentümer müssen deshalb schon sehr gut zu­sam­men­pas­sen, sonst sind Konflikte leider ­irgendwann vorprogrammiert“, sagt Michael Schmidt. Diversifikation könnten Investoren nach Ansicht von Arnold aber auch durch Handelsimmobilien in guten Lagen erreichen. „Ähnlich wie bei Wohnimmobilien werden ­damit nachhaltige Mieteinnahmen erwirtschaftet und aufgrund der Lage ist das Risiko kalkulierbar. „Zudem sind Handelsimmobilien aktuell renditenstärker als beispielsweise Zinshäuser und eignen sich daher als Ergänzung des Portfolios.“ Michael Schmidt wiederum verweist auf das populärer werdende Crowdinvesting als Chance, auch mit kleineren Beträgen an der Attraktivität von Zinshäusern teilhaben zu können.