Wie wirkt Miete?

Die hohen Immobilienpreise lassen Mietprojekte boomen. Was heißt das für Immobilieninvestoren? EHL-Expertin Sandra Bauernfeind hat die Antwort.

Wer sich eine Wohnung kaufen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Eine 100 Quadratmeter große Bleibe in Wien ist laut Experten kaum unter einer halben Million Euro zu haben. Braucht der Markt also mehr Mietwohnungen? Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Immobilien, verrät, worauf private Investoren nun achten sollten.

Zahlt sich der Wohnungskauf bei diesem Preisniveau überhaupt noch aus? Oder sollen Wohnungssuchende eher mieten?

Sandra Bauernfeind: Es kommt auf die jeweilige Lebenssituation an. Prinzipiell ist der Wohnungsmiete schon etwas abzugewinnen, etwa wenn die Finanzierung von Eigentum nur schwer realisierbar wäre. Langfristige Kredite müssen auch im Falle steigender Zinsen bedient werden können. Was man aber nicht vergessen darf: Wenn man Eigentum schafft, ist das auch eine Form des Vermögensaufbaus, den ich bei der Miete nicht habe. Also sollte man beide Punkte abwägen und die richtige Entscheidung treffen. Das hängt natürlich sehr stark von der Lebensphase ab, in der man sich gerade befindet.

Wie können private Immobilieninvestoren vom möglichen Mietboom profitieren?

Bauernfeind: Wenn mehr Leute mieten als kaufen, ist es umso besser für  private Investoren. Dann steigt natürlich die Nachfrage nach Mietwohnraum und damit ist die Wohnung mehr wert. Auch eine Immobilie, die man selbst nutzt, ist dann mehr wert. Was wir derzeit sehen, ist, dass der Markt beim Neubau vor allem von Mietprojekten gekennzeichnet ist, weil viele Projekte an einen Gesamtinvestor oder Fonds gegangen sind, bevor  sie in den Einzelvertrieb gegangen wären. Das heißt, zwischen 60 und 70 Prozent  der Neubauten werden vermietet und nicht verkauft.

Was ist für einen privaten Investor vorteilhafter, der Kauf einer klassischen Vorsorgewohnung oder ein Investment in Anteile eines Miethauses?

Bauernfeind: Ich rate Privatinvestoren immer zu Direktinvestments, weil man da selbst die Hand darauf hat. Wenn man eine Wohnung kauft, kann man selbst entscheiden, auf wie viele Jahre man sie vermieten will, ob man sie überhaupt vermietet oder einem Verwandten zur Verfügung stellt. Wenn man einen Anteil eines Zinshauses hat, braucht es immer jemanden, der das Haus auch managt und die Miteigentümer abstimmt und koordiniert. Bei direkten Investments hat man auch die direkten Durchgriffsrechte, die man sonst nicht hat. Bauherrenmodelle haben zwar höhere Absatzmöglichkeiten, dafür kann man die Wohnung nicht selbst nutzen. Das ist wirklich ein Finanzinvestment, das renditegetrieben ist.

„Zwischen 60 und  70 Prozent der Neubauten werden vermietet und  nicht verkauft.“

– Sandra Bauernfeind – 
Geschäftsführung EHL Immobilien

Apropos Renditen: Welche Renditen kann man mit Vermietungen erzielen?

Bauernfeind: Derzeit liegt die Bruttoanfangsrendite bei Neubauprojekten zwischen drei und dreieinhalb Prozent.

Auch in Randbezirken von Wien sind die Quadratmeterpreise deutlich gestiegen. Welche Lagen haben aus Ihrer Sicht künftig die besten Chancen?

Bauernfeind: Da möchte ich unterscheiden zwischen Eigennutzern und Mietwohnungen. Bei Mietwohnungen empfehle ich dringend eine gute Verkehrsanbindung. Bei Eigennutzer-Wohnungen ist es sehr stark abhängig von den eigenen persönlichen Bedürfnissen. Eine ruhige Lage am Lainzer Tierpark ist zum Beispiel für bestimmte Kundengruppen eine traumhafte Lage. Für andere überhaupt nicht, da sie sich eher innerstädtisch orientieren. Ich persönlich würde als Investment auf alle Fälle Lagen bevorzugen, die noch Potenzial haben. Das sind Lagen, die in  Zukunft eine gute Verkehrsanbindung bekommen. Oder auch Lagen, wo sich derzeit auch bei der Bautätigkeit einiges tut. Also derzeit noch unterschätzte Bezirke.

Ist es besser, in höherwertige Wohnungen zu investieren oder in solche, die günstig vermietbar sind?

Bauernfeind: Je hochwertiger, je teurer und je exklusiver die Wohnung von der Ausstattung her ist, desto schmäler wird die Zielgruppe. Aus diesem Grund würde ich eine durchschnittliche Wohnung mit einer durchschnittlichen Ausstattung in einer durchschnittlichen Lage wählen. Das klingt zwar fad, ist als Investment aber das sicherste, weil es die größte Zielgruppe anspricht. Man muss berücksichtigen, wie hoch das Medianeinkommen in Wien ist. Das liegt deutlich unter 2.000 Euro. Und Otto Normalverbraucher sollte sich diese Wohnung leisten können.

Ein Trend geht in immer kleiner werdende Wohneinheiten.

Bauernfeind: Das ist nicht nur ein Wiener Trend, das ist ein urbane Entwicklung, die rund um die Welt zu beobachten ist. 75 Prozent der Wiener Haushalte sind Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte. Damit ist die durchschnittliche Haushaltsgröße auch schon klar definiert, nämlich Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen. Die Wohnungen werden künftig auch kompakter. Also nicht kleiner von der Wohnraumanzahl her, sondern in Bezug auf die Größe der Wohnräume. Da sind die Architekten sehr gefordert, dass sie auf gleicher Quadratmeterzahl genug Wohnraum schaffen, der auch gut verwendbar ist. Ohne dabei an Wohnqualität zu verlieren. Das hat aber natürlich auch eine Grenze nach unten. Wohnungen ohne Abstellräume oder wo keine Kästen mehr Platz haben, werden wohl kaum nachgefragt. Nichtsdestotrotz gibt es immer wieder auch Überlegungen, die davon ausgehen, dass gewisse Funktionen – wie Kochen für mehrere Personen – aus den Wohnungen ausgelagert werden. Denn: Wie oft braucht man eine große Küche? Ist eher eine kleinere Küche mit einer kleineren Essgelegenheit nicht sinnvoller? Wer Gäste bewirten möchte, könnte dies in einer Gemeinschaftsküche tun. Es wird interessant, welche Lebensformen sich wirklich verbreiten und welche Überlegungen sich durchsetzen werden.

Worauf sollte man bei der Lage der Wohnung noch besonders achten?

Bauernfeind: Ich würde eine Wohnung mit guter Verkehrsanbindung wählen. Die Wiener sind da sehr verwöhnt. Zudem soll sie einen guten, effizienten Grundriss haben. Die Ausstattung muss nicht luxuriös sein. Zu überlegen sind auch die Bezirkshauptstädte rund um Wien. Da sind in den letzten Jahren interessante Tendenzen erkennbar gewesen, denn der Wohnungsmarkt spielt sich ja nicht nur in Wien ab.   ←

Die EHL Immobilien GmbH, gegründet im Jahr 1991, fungiert als Komplettanbieter für sämtliche Dienstleistungen während des Lebenszyklus einer Immobilie. Durch die Partnerschaft mit BNP Paribas Real Estate können die Immobilienservices durch Experten vor Ort weltweit angeboten werden.

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