Neben den klassischen Tugenden von Immobilien – solider Sachwert für Generationen mit Grundbucheintragung und Inflationsschutz – bietet das Bauherrenmodell zusätzliche Vorteile. Hier sind vor allem die verkürzte Abschreibung (1/15 AfA), die sofortige Absetzbarkeit von Werbungskosten, die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Förderungen und die Risikostreuung durch einen Mietenpool – der Mieteinnahmen auch bei vorübergehendem Leerstand einzelner Wohneinheiten generiert – zu nennen. Darüber hinaus ist das Bauherrenmodell eine arbeitsfreie Veranlagung, bei der leistbares Wohnen in urbanen Gebieten geschaffen wird. Dies macht das Bauherrenmodell zu einem erfolgreichen Public-Private-Partnership-Modell.
Das Beste aus zwei Welten
Eine Sonderform stellt das Bauherrenmodell mit Wohnungszuordnung dar. Bei dieser innovativen Veranlagungslösung – diese ist derzeit nur in der Steiermark möglich – werden die Vorzüge eines Bauherrenmodells mit jenen einer Vorsorgewohnung in Einklang gebracht. Nach Fertigstellung der Liegenschaft wird der Anleger mit seiner parifizierten Wohnung ins Grundbuch eingetragen. Eine Nutzung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, der Förderungen und des Mietenpools bleibt jedoch erhalten.
Bauherrenrisiken beachten
Kein Vorteil ohne Nachteil. Um die Vorteile beim Bauherrenmodell zu generieren, muss der Investor eine Bauherreneigenschaft übernehmen. Hiermit sind diverse Bauherrenrisiken verbunden. Weiters muss jedem Anleger klar sein, dass es sich um ein langfristiges Anlagemodell handelt. Ein Verkauf vor Eintritt des steuerlichen Totalgewinns würde zur Liebhaberei führen und die Veranlagung mit ziemlicher Sicherheit finanzielle Verluste mit sich bringen. Nicht nur aus diesem Grund sollte unbedingt vor dem Kauf auf die vertragliche Gestaltung, die Umsetzung und die Projektpartner geachtet werden.
Maßgeschneiderte Investitionsvarianten
Bauherrenmodelle sind nicht nur für Investoren geeignet, die sich über mehrere Jahre mit geringem Eigenkapitaleinsatz ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen aufbauen wollen. Es ist auch geeignet für Barinvestoren, die ein Mehr an Nettorendite bevorzugen. Die generierten Mieteinnahmen sind aufgrund der verkürzten Abschreibung nicht nur steuerneutral, sondern es können die darüber hinausgehenden steuerlichen Abschreibungen mit dem Einkommen gegengerechnet werden. Die Folge ist in den ersten 15 Vermietungsjahren ein rund doppelt so hoher Nettoertrag im Vergleich zur Normalabschreibung – immer vorausgesetzt, man hat auch das entsprechende Einkommen, um den steuerlichen Überhang zu verwerten.
Conclusio: Alle Anleger mit hoher Progressionsstufe, die den Kauf einer Immobilie zur Vorsorge und/oder als Ertragsquelle andenken, sollten ein Bauherrenmodell – die Königsklasse der Immobilienveranlagung – näher in Betracht ziehen.
