Corona-Folgen

Wie die Pandemie die Immobilien-Branche verändert

Bleibt kein Stein auf dem anderen oder werden nur bestehende Trends beschleunigt? Über die Folgen der Corona-Krise auf die Immobilienwirtschaft gibt es sehr unterschiedliche Meinungen. Wir baten die Experten Daniel Jelitzka, Michael Baert, Sandra Bauernfeind, Michael Schmidt, Hannes Speiser und Peter Ulm zur Klärung an den Round Table.  

Corona machte die Hoffnung auf steigende Zinsen endgültig zunichte. Drängen jetzt alle ins „Betongold“? 

Daniel Jelitzka: Wohnimmobilien erwiesen sich als extrem ­krisenresistent. Die Renditen werden auf 3,25 bis 3,3 Prozent sinken, weil sehr viel Geld am Markt ist. Asset-Klassen wie Hospitality und Büros sind weggebrochen, Investoren bleiben nur mehr Logistik und Wohnen übrig. Zudem wollen viele nach dem Lockdown ihr persönliches Wohnmodell verändern.

Sandra Bauernfeind: Vorsorgewohnungen sind für Privatkunden das Immobilienprodukt schlechthin. Aufgrund  niedriger Zinsen, wirtschaftlicher und gesellschaftspolitischer Unsicherheiten ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien höher ist als je zuvor – wie immer in Krisenzeiten. 

Sinken die erzielbaren Mieten?

Michael Baert: Wir haben unter anderem 8.000 Wohnungen in unserem Portfolio und nicht einmal hundert Anfragen für Mietzinsreduktion. Bei Geschäftslokalen fragten 80 Prozent danach. Also eher nicht. Aber die Renditen von Immobilieneigentum könnten unter 3 Prozent sinken. Manche Banken beginnen, auch bei kleinen Guthaben Verwahrungsentgelte einzuheben. Dazu kommt noch die Inflation. Es  wird daher noch mehr Geld in Immobilien fließen. Seit der Finanzkrise 2008/09 ist der Anteil der Barzahler bei Immobilien auf mittlerweile fast 40 Prozent gestiegen. Die Investoren tilgen auch Kredite vorzeitig. Es ist sehr viel Geld vorhanden, das den Weg vom Konto weg sucht.  

Viele AirBnB-Wohnungen kommen auf den Markt. Das schafft kein Überangebot? 

Michael Schmidt: Davon merken wir nichts. Im städtischen Gebiet gibt es sogar viel zu wenig Angebot. Zudem sind AirBnB-Wohnungen meist klein, gesucht werden eher größere Wohnungen. 

Bauernfeind: Heuer werden etwa 20.000 Wohnungen neu geschaffen,ein hoher Wert. Zwei Drittel davon wurden vorab an Investoren verkauft und werden vermietet. Für Eigentumswohnungen bleiben etwa 5.000 Einheiten übrig – nicht mehr, als in anderen Jahren. Zudem wurde wegen  der Pandemie wenig baubewilligt, verfügbare Wohnungen werden in zwei drei Jahren massiv weniger.

Jelitzka: In Wien gibt es etwas mehr als 900.000 Wohnungen. 75 Prozent davon sind Genossenschaft, gefördert oder mietreguliert. Vom Rest ist etwa die Hälfte ­Eigentumswohnungen, von denen wieder nur ein kleiner Teil zum Verkauf steht. Es gibt einen extremen Nachfrageüberhang! Es heißt, Wohnen in Wien sei zu teuer: Die Durchschnittsneubauwohnung in Wien kostet ungefähr 4.300 Euro bis 4.400 Euro pro Quadratemeter. Billiger geht es auch nicht, um Grund- und Baukosten abzudecken. Wenn ich als seriöser Bauträger den Quadratmeter um 4.400 Euro verkaufe, verdiene ich keine goldenen Kühe damit. 

Hannes Speiser: Es wird viel Geld umgeschichtet und in Immobilien-Projekte investiert, daher werden viele neue Mietwohnungen entstehen. Noch suchen die Menschen Eigentum. Man wird sehen, ob die Mittelschicht auch nach Corona die Kaufkraft hat, um 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter für Eigentum zu zahlen, oder ob sie um 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter mieten.

Was wird stärker nachgefragt: Das leistbare 60 Quadratmeter Appartment? Oder die Großwohnung mit Garten oder Terrasse?  

Speiser: Corona hat die Anforderungen an Immobilien verändert. Die Menschen wollen funktional leben, viele brauchen ein Home Office. Wie sich das auf die Grundrisse und den Markt auswirkt, bleibt abzuwarten, nicht jeder kann sich das Büro-Zimmer extra leisten. Auch eine kleine Wohnung muss daher funktional nutzbar sein.

Schmidt: Fast alle meine Gartenwohnungen waren in der Coronazeit sehr schnell vergeben. Die Leute suchen nach Freiflächen, keiner will nur in seinen 4 Wänden eingesperrt sein.

Bleibt die Frage nach der Leistbarkeit. Wäre es nicht besser, günstige Wohnungen ohne Freifläche zu bauen?

Baert: Man wird beides brauchen. Wir planen seit Jahren jede Wohnung mit Freifläche. Wenn wegen Home-Office und Home Schooling ganze Familien rund um die Uhr zu Hause sind, braucht es mehr Platz und eine IT-Infrastruktur. Die Frage wird sein: Wer zahlt das? Die Firmen?

Bauernfeind: Die benötigte Wohnungsgröße hängt von der Mikrolage ab.

Baert: Die kompakten Grundrisse werden in den innerstädtischen Lagen mit einer guten Anbindung gebraucht. Am Stadtrand muss man großzügiger denken.

Siedeln die Städter jetzt aufs Land?

Schmidt: Nein. Niemand will täglich zwei Stunden pendeln.

Bauernfeind: Das ist eine Lebensphasenentscheidung.

Speiser: Durch die Infrastruktur wird der Radius um Wien größer, um zukünftig Wohnraum zu schaffen. 20 Minuten außerhalb der Stadt ist Wohnraum noch leistbar, der Grundkostenanteil ermöglicht vieles.

Jelitzka: Innerstädtisch wird es immer schwieriger, Liegenschaften oder passende Bauplätze für eine gewisse Baugröße zu bekommen. Im Widmungsverfahren droht die Verpflichtung,  zwei Drittel für geförderten Wohnbau zu reservieren, was jedes Projekt wirtschaftlich ad absurdum führt. Der Speckgürtel ist für einen aktiven Bauträger nicht mehr wegzudenken. Vor allem, wenn der öffentliche Verkehr ausgebaut wird. Von Wien ist man in 25 Minuten in St. Pölten, dort kosten Wohnungen viel weniger als in Wien. Tulln und Krems sind teurer, aber auch eine gute Alternative. 

Bauernfeind: Die Entwicklung verläuft entlang der Verkehrsachsen.

Baert: Man muss die Mobilität mitdenken. Selbstfahrende Autos könnten schneller Realität werden als erwartet. Die Frage ist auch: Was bleibt vom Home Office? Muss ich jeden Tag zu den Hauptverkehrszeiten in die Firma fahren? Ich glaube, wir stehen vor nachhaltigen Veränderungen.

Man hört, dass nicht alle Bürgermeister von Bauvorhaben und Zuzug in ihren Gemeinden begeistert sind.

Schmidt: Das war schon immer so. Man fürchtet mehr Verkehr, verhängt Bausperren oder verordnet eine geringe Baudichte.

Speiser: Es macht auch keinen Sinn, in

einer Gemeinde, wo kein entsprechender Zuzug ist, zu viele Wohnungen zu errichten. Bei unserem Projekt in Korneuburg haben wir zuerst Infrastruktur und Anbindung überprüft. Dieser Schritt hat sich bewährt. 

Schmidt: Es gibt natürlich Bezirke in Niederösterreich, die Bauvorhaben stark unterstützten. St. Pölten etwa will, dass viele Wohnungen entstehen.

Jelitzka: Der Regelfall ist, dass in stadtähnlichen oder dorf-stadtähnlichen Strukturen der Bebauungsplan sehr offen ist.

Schmidt: Die Nachverdichtung funktioniert aber nicht überall. Wir sind im Zinshausmarkt tätig und bauen viele Dachböden aus. Das zahlt sich oft nicht aus, weil die selben Baubestimmungen wie im Neubau gelten. Aber wie soll ich in einem alten Zinshaus etwa Barrierefreiheit schaffen?

Sind Immobilienprojekte durch den großen Geldbestand leichter finanzierbar?

Jelitzka: Entscheidend ist der Track Record. Wie lange ist man schon am Markt und was hat man realisiert?  Und es hängt  von der Assetklasse ab. Ein neues Hotelprojekt zu finanzieren wäre jetzt schwierig. Wohnbau zu finanzieren ist kein Problem. Auch den Banken drohen Strafzinsen, also müssen sie in prime assets investieren. 

Schmidt: Es ist so attraktiv wie noch nie, in Immobilien zu investieren. Die Zinsen sind auch für Kredite am Tiefpunkt.

Zinsen bleiben länger aus als Reisende. Will niemand in Hotels investieren?

Jelitzka: Nach dem Motto „buy low sell high“ müsste man jetzt im Hotelmarkt Gas geben. Wir haben einen Hospitality Fonds aufgelegt. In Form eines Investors Club werden 70 Millionen an Eigenmittel gesammelt und 350 Millionen in europäische Hoteldestinationen investiert. Warum wir das machen? Wenn die staatlichen Corona-Unterstützungen wegfallen und die Liquiditätsreserven der Hotelbetreiber sich dem Ende zuneigen, werden manche Banken und/oder Eigentümer nervös. Dann gibt es gute Gelegenheiten am Markt. Die Euro­päer „entdecken“ Europa aus ökologischen bzw. coronabedingten Gründen. Nach Corona wird in Europa mehr Tourismus sein als davor. Hospitality zählte vor der Pandemie weltweit zu den Branchen mit höchsten Zuwachsraten. Dabei verreisten erst fünf Prozent aller Asiaten. Hospitality hat durch Corona einen messbaren Einbruch, aber wird 2023/24 wieder eine tolle Auslastung haben. Jetzt gilt es, sich zu ­positionieren.

Baert: Wir sehen das ähnlich und haben zum Palais Faber in Salzburg ein zweites Hospitality-Projekt in Vertrieb. Man muss aber genau schauen, wo man investiert.

In den letzten Jahren hat Crowdinvesting auch die Immobilienszene erfasst, es locken hohe Renditen. Hat diese Finanzierungsform Zukunft? 

Speiser: Bauträger nutzen Crowdfunding  um Projekte zu finanzieren und ihre Eigenmittel zu reduzieren. Anleger profitieren wiederum von attraktiven Renditen. Wenn Partner und Projekte attraktiv erscheinen, erweist sich dies als gute Anlageform. 

Jelitzka: Bisher funktioniert die Immobilienfinanzierung in Europa mit 20 bis 30 Prozent Eigenmittel, der Rest ist Fremd­kapital. Im angelsächsischen Raum ist es umgekehrt. Durch die Basel-Vorschriften müssen Banken bei Finanzierungen immer mehr Eigenkapital binden. Deshalb werden auch bei uns die Fremdkapital-Anteile in Bauprojekten sinken. Um eigene Mittel frei zu bekommen, greift der Bauträger auf Mittel von dritter Seite zurück – über Genussscheine, durch Schulddarlehen, Anleihen oder eben Crowdinvesting. Der Anleger sollte aber nie vergessen: hohe Rendite heißt hohes Risiko.  

Baert: Wir haben mit ifainvest.at eine ­eigene Online-Plattform, die bisher  30 Millionen Euro eingesammelt hat –  bei nur 500 Anlegern. Der Schnitt liegt bei fast 60.000 Euro pro Investment. 

Crowdinvestment-Plattformen liegen im Schnitt bei 1.300 Euro. Dort sammelt man Kleinbeträge bei vielen Anlegern. Das erhöht den Aufwand extrem und macht das Kapital zu teuer. Wir haben sehr gute Kontakte zu den Banken, aber durch die Basel-Regulatorien explodiert der Verwaltungsaufwand. Alternativen werden wichtiger.

Jelitzka: Für jüngere Bauträger mit guten Projekten und soliden Zahlen hat Crowdinvesting den Charme, dass man nicht so viel „echte“ Eigenmittel benötigt.

Schmidt: Sie brauchen trotzdem Eigenkapital, es würde zu lange dauern, nur über Crowdinvesting zu finanzieren.

Baert: Wenn ein großer Kostenaufwand hinter einem Crowdinvestment steht, braucht es überproportional hohe Verdienste, um die versprochene Rendite und die Kosten zu decken. Crowdinvesting funk­tioniert nur unter gewissen Para­metern.

Während der Pandemie boomten virtuelle Besichtigungen. Bleiben diese 360 Grad online-Touren auch nach CoVid?

Bauernfeind: Es wird nachgefragt, wir stehen erst am Anfang einer Entwicklung. Aber niemand kauft nach einer online-Besichtigung eine Wohnung um ein paar 100.000 Euro. Uns helfen virtuelle Tools, um effizienter zu arbeiten. Beim Besichtigungstermin haben die Kunden das Objekt schon online gesehen.

Proptech-Gründungen boomen. Helfen die digitalen Innovationen der Start-ups eher in der Verwaltung oder im Marketing?

Bauernfeind: Wir sehen viele Möglichkeiten, die Verwaltung mit Hilfe der Proptechs zu verschlanken. Im Vertrieb brauche ich Tools, die Kunden ansprechen, sexy und cool sind. Das Thema Dokumentenmanagement aber ist brandheiß für die Verwaltung. Jedes Protokoll der Liftwartung bläht den Akt auf! Man muss alles aufbewahren und lagern. Diese Papierberge zu managen, gut abzulegen und bei Bedarf zu finden ist herausfordernd. Gute Systeme von Proptechs können das.

Schmidt: Im Falle von 360°-Rundgängen sehe ich den Vorteil auf allen Seiten – im Marketing, der Verwaltung aber auch ganz klar für den Kunden!

Bauernfeind: Die Arbeitsweise des Maklers wird sich durch solche Dinge in den nächsten Jahre massiv verändern.

Peter Ulm: Die Digitalisierung unserer Branche birgt enormes Potential. Wir sind unwahrscheinlich analog und innovationsunfreudig. Es erstaunt mich, wie viele sich gegen digitale Tools wehren. Ich könnte den Arbeitsalltag ohne digitale Helfer nicht mehr bewältigen. 

Speiser: Die Zahl der Proptech-Unternehmen stieg im Jahr 2018 alleine im DACH-Raum von 240 auf über 400. Wir nutzen sie bei Projekten, bei der Organisation, in der Kommunikation und im Vertrieb. Wir bieten bei den Neubauprojekten neben einem hohen Qualitätsstandard, digitale Kommunikation und Systemlösungen für mehr Lebensqualität. 

Jelitzka: Wir haben seit drei Jahren unsere Puck-App. Sie vernetzt Verwalter, Nutzer und Eigentümer. Entscheidend sind  die  Datensicherheit und der Mehrwert für alle Nutzer. Aber für so eine App-Entwicklung braucht man viel Geld und viel Geduld.

Bauernfeind: Wichtig sind Schnittstellen in die gängigen Systeme. Proptechs dürfen keine Insel-Lösungen erarbeiten. Sonst muss der Verwalter mit zehn verschiedenen Systemen arbeiten. 

Jelitzka: Wir haben viel investiert in Schnittstellen. Proptech ist ein unend­liches Mehr an Möglichkeiten. Makler brauchen etwas anderes als Mieter oder Verwalter. Eine App kann unmöglich alles abdecken.

Ulm: In Proptechs arbeiten ganz andere Menschen mit ganz anderer Technik als in Immobilienunternehmen. Ich habe vor einigen Jahren einen eigenen Mitarbeiter für die Digitalisierung eingestellt. Der ist gegen Gummiwände geprallt, niemand sah den Nutzen. Aber wenn wir ein Tool eingeführt haben, war es in kürzester Zeit für alle selbstverständlich. Der typische Makler, Verwalter, Projektentwickler, Bauträger hat nicht diese „Verrücktheit“, sich mit digitalen Möglichkeiten zu beschäftigen. Dafür gibt es Spezialisten von Außen, gute Produkte übernehmen wir.

Jelitzka: Älteren Hausverwaltern fehlt manchmal die Offenheit für Digitaslisierung. Ein großer Irrtum: Sie werden in fünf oder zehn Jahren von anderen, die auf Digitalisierung setzen, überholt werden. 

Baert: Wir haben im Konzern eine IT-Abteilung, in die wir viel Geld investieren. Der Lohn sind die vielen unfassbar guten Ideen. Den Hausverwaltern zu sagen: Vergesst, was ihr in den letzten 30 Jahren gemacht habt, jetzt wird alles ganz anders – das war eine Herausforderung.

Jelitzka: Man überzeugt sie mit: Es ist einfach, es ist effizient, es spart Geld. 

Apropos Geld sparen. Kommen durch das verordnete Home Office Unternehmen auf die Idee, Büroflächen zu verkleinern?

Ulm: Die Immobilien werden sich verändern, aber der Büromarkt ist nicht tot. 

Baert: In Deutschland wurden jetzt die höchsten Büro-Mieten ever abgeschlossen. 

Schmidt: Es könnte auch umgekehrt sein; dass wieder mehr Fläche pro Mitarbeiter – aufgrund der coronarelevanten ­Abstände – geschaffen werden muss. 

Der Zukunftsforscher Tristan Horx meint: Unternehmen investieren in Sozialflächen statt in Büro-Arbeitsplätze.

ULM: Da schwingt Sozialromantik mit. Es wird da und dort mehr Flächenbedarf entstehen, weil einige hypermoderne Büros nicht pandemiegerecht sind. Home Office wird dazu gemischt, ist aber nicht die Lösung in unseren Arbeitswelten. Weder sind die Wohnungen dafür geeignet, noch wollen die Menschen sozial verarmen. Aber Wohnen und Arbeiten wird geografisch näher zusammenrücken. Wir werden zum Arbeiten aber immer noch primär ins Büro gehen. Und Sozialräume, Fitnessbereiche, Duschen im Büro für Fahrradfahrer, eine Lounge – das ist jetzt schon Standard. Was sich ändern wird ist der Wettbewerb in der Optimierung der verfügbaren Quadratmeter pro Mitarbeiter. Das ist zu Ende! Wir werden ein Mehr an Raum benötigen für ein Mehr an Aufeinandertreffen.

Bauernfeind: Den Trend zum Socialising gab es auch bei Wohnimmobilien. Sogar ganze Funktionen wurden aus kleinen  Wohnungen in Gemeinschaftsflächen ausgelagert. Aber werden solche Räume nach der Pandemie noch genutzt? 

Schmidt: In vielen Branchen haben Mitarbeiter keine fixen Arbeitsplätze mehr. Die sind, soweit ich gehört habe, nicht sehr glücklich damit. 

Es werden also kein Bürotürme in Wohnun­gen umgebaut?

Speiser: Die Unternehmen werden nach der Pandemie wieder möglichst viele Mitarbeiter in den Büroräumen haben wollen. 

Schmidt: Ich denke, dass es durchaus überlegenswert ist, alte Bürohäuser, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr rechnet, umzuwidmen und in Folge durch ­einen Umbau Wohnraum zu schaffen! Es müssen natürlich auch die Immobilie per se und die Umgebung passen, das ist klar.

Jelitzka: Das Problem ist die Widmung. Sie verbietet auch dort Bürohäuser umzubauen, wo es sinnvoll und gewünscht wäre. Bei einer Umwidmung kommt die Pflicht, zwei Drittel geförderten Wohnbau zu errichten. Das kann sich nicht rechnen. 

Bauernfeind: Grundstückseigentümer müssten akzeptieren, das die Pflicht zum geförderten Wohnbau den Wert ihrer Liegenschaft senkt.

Baert: Unternehmen könnten sich Stand­orte teilen statt riesige Zentralen zu haben, um Anfahrtswege zu verkürzen. 

Jelitzka: Wien hat das mit dem Konzept „Produktive Stadt“ gut umgesetzt.  

Ulm: Das Arbeiten muss zu den Leuten kommen, nicht die Leute zur Arbeit.

In allen Branchen ist Ökologisierung ein großes Thema. Auch im Wohnbau?

Bauernfeind: Vor Greta Thunberg ging es nur um Betriebskosten und damit um Energieeffizienz. Seither hat sich viel getan, Wohnungssuchende fragen konkret nach. Will man die Klimaziele erreichen, wird auch noch viel passieren müssen.

Schmidt: Dadurch steigen aber auch die Baupreise und keiner will mehr zahlen.

Ulm: Ich sehe große Verantwortung beim Developer: Er muss den Lead übernehmen, Ökologisierung vorgeben. Wir haben eine Verantwortung für das Stadtklima,  müssen mehr an den Lebenszyklus einer Immobile denken.

Speiser: Die Kunden sind bereit dafür auch zu zahlen, wir müssen einfach mehr Bewusstsein schaffen.  Immer mehr große Investoren setzen auf Nachhaltigkeits- und Öko-Zertifikate.  Es gibt jedoch noch nicht viele geeignete Standards für den Wohnbau. 

Jelitzka: Institutionelle Investoren dürfen ab 2022 nur noch in Projekte mit Öko-Gütesiegel investieren. Das finde ich gut. 

Ulm: Wir haben die Vereinigung der österreichischen Projektentwickler als Interessensvertretung gegründet. Eine der ersten Aktionen war die Ausarbeitung eines für Mitglieder verpflichtenden Compliance- und Verhaltenskataloges. Zertifizierung, Nachhaltigkeit, Nachhaltigkeitsreports, ökologische Verantwortung spielen dabei eine wesentliche Rolle. 

Jelitzka: In diesem Zusammenhang sollte man alte und überkommene Technikrichtlinien aus den Verordnungen streichen. Die kosten nur sinnlos Geld.

Baert: Oder behördlich vorgeschriebene sehr hohe Wärme-Dämmwerte mit einhergehenden hohen Baukosten – bei gleichzeitiger Vernachlässigung der sommerlichen Überhitzung. Sinnvolle Planung vermeidet stromfressende Klimaanlagen.

Jelitzka: Es hält sich die Mär, dass ökologisches Bauen so viel mehr koste. Der einfachste Standard ökologischen Bauens, klimaaktive Bronze, verursacht nur sehr überschaubare Mehrkosten – und bringt einen zusätzlichen Imagefaktor. 

Die Ökologie verändert die Städte und die Mobilität. Auch die Immobilien? 

Schmidt: Es wird Änderungen geben. Innerstädtisch werden Garagen nicht mehr gebraucht. Die Bewohner fahren Fahrrad, Moped oder Öffentlich. Ohne Pflicht zum Bau von Stellplätzen würde viel Geld für die Ökologisierung frei.

Jelitzka: Man muss sich andere Nutzungen für Garagen überlegen. Etwa für outgesourcte digitale Speicher, die Last-Mile-Logistik oder Storage. 

Baert: Es gibt keinen Grund, warum ein Haus an der U-Bahn die gleiche Stellplatzverpflichtung hat wie ein Haus im Grüngürtel. Nachgefragten Umnutzungen von Garagen stehen z. B. Brandschutzricht­linien entgegen.

Speiser: Stellplätze werden angenommen, wenn man sie auch für die neuen Mobilitätsformen ausstattet. wie z.B. Ladestationen, für PKW und Fahrräder. 

Das Mietrecht soll angeblich reformiert werden. Was wären Ihre Wünsche?

Schmidt: Viele Zinshäuser werden verkauft, weil sich die Privatbesitzer wegen des Mietrechtes die Erhaltung nicht mehr leisten können. Warum kann eine Wohnung in einem nicht sanierten Bau aus den 60ern teurer vermietet werden als eine Wohnung in einem perfekt renovierten Prachtbau aus der Gründerzeit? Es braucht Anreize, in diese wunderschönen alten Häuser zu investieren, auch im Sinne der Ökologie. 

Jelitzka: Es geht auch um soziale Gerechtigkeit. Die oft zitierte Hofratswitwe lebt um 2,5 Euro pro Quadratmeter in der riesigen Beletage-Wohnung. Im Erdgeschoß zieht eine Jungfamilie in die sanierte Wohnung und zahlt marktübliche Mieten. Die Jungfamilie subventioniert das Leben der älteren Dame. Ist das fair?

Bauernfeind: Erstens: Die Eintrittsberechtigungen. Bei der Weitergabe einer Wohnung kann der Vermieter nicht einmal den Richtwert verlangen. Punkt 2: Der Befristungsabschlag von 25 Prozent. Befristungen gibt es nur, weil man sonst Mieter, die sich daneben benehmen, nicht mehr aus der Wohnung bekommt. Früher war die Höhe des Abschlags mit der Vertragsdauer gekoppelt. Drittens: Der Lagezuschlag bemisst sich am Bauzustand von Gründerzeitviertel zwischen 1870 und 1917. Ob dort damals überwiegend Kategorie-D-Wohnungen entstanden sind oder nicht, ist heute ausschlaggebend ob dort ein Lagezuschlag verlangt werden darf. 

Ulm: Man muss sich bei den Altgemeindebauten fragen, ob sie alle zweckgerecht genutzt werden. Hier wohnen zu viele Menschen, die sich eine andere Wohnung leisten könnten. Auch das ist soziale ungerecht. Aber das Mietrecht ist eines der sozialpolitischsten Themen überhaupt.

Baert: In Nordrhein-Westfalen muss man jährlich nachweisen, dass man sich keinen marktüblichen Zins leisten kann,  um in den Genuss von Sozialwohnungen zu kommen. Wer mehr verdient, muss zwar nicht ausziehen, aber mehr bezahlen. Diese Gelder werden für neue soziale Wohnbauten verwendet.

Speiser: Mieten muss zeitgemäßer, fairer und sozial korrekter werden. Vielleicht gelingt es mit einer starken, gemeinsamen Verbindung, einen Impuls zu setzen.   ←

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